Chung cư 78m2 ở quận 7 được một đơn vị thi công chốt bảng giá 412 triệu. Mình làm nghề kiểm soát xây dựng được 9 năm, kiểm tra bàn giao nội thất cho thuê và sang nhượng hơn 60 căn. Buổi chiều hôm ấy, tôi chỉ gợi ý giữ lại 5% giá trị hợp đồng làm bảo hành 12 tháng. Ông ấy đổi giọng liền, và lôi ra một danh mục phụ dài 2 trang toàn thứ chưa từng nhắc trong buổi báo giá. Cái buồn cười là, tờ phụ lục ấy ghi tay vàng, mực bút còn ướt. Khi tìm hiểu thi công nội thất chung cư trọn gói, việc đầu tiên là đừng để con số tổng khuất lấp cấu trúc phía trong.
Tại sao con số 5% lại khiến cho đơn vị thi công đổi mặt
Giữ lại 5% giá trị giao kèo là cơ chế phổ biến ở khá nhiều công trình: chủ nhà tạm giữ khoản đó đến hết kỳ bảo hành 12 tháng, nhà thầu sửa dứt điểm lỗi mới được nhận đủ. Thật lòng, đấy là điều khoản cực kỳ có lợi cho chủ nhà, và chính vì thế nhiều nhà thầu tìm cách tránh né nó ra khỏi giao kèo. Có một lần, một anh nhà thầu ở quận 2 bảo tôi rằng giữ 5% làm khổ dòng tiền của anh em thợ. Tôi nghe thấy cũng có lý phần nào, nhưng cái thật ra không nằm ở 5% đó, mà nằm ở chuyện bảng báo giá bị đẩy lên chừng nào từ trước. Kinh nghiệm xương máu của mình sau hàng chục cuộc tranh cãi giữa chủ nhà và thầu: ai thoải mái đồng ý điều khoản thì phần lớn làm ăn thẳng thắn, lời ai lảng tránh thì nên soi xét lại từng dòng vật tư. Điều ranh ma đáng sợ nhất là cách đơn vị âm thầm cộng 8-10% vào bảng giá gốc, rồi hồ hởi gật đầu chặn 5%. Nhìn con số thì tưởng êm, nhưng thật ra chủ nhà vẫn mất nhiều hơn mức 5% đáng ra được bảo vệ. Tôi từng duyệt một giao kèo mà chủ nhà chẳng đọc điều khoản ấy, tới khi tủ bếp bong cánh sau 4 tháng, thầu hẹn sửa chữa lượt mà chẳng xong, rốt cuộc gia chủ đành tự thuê thợ bên ngoài trả tiền.
Ba khoản phát sinh mà bảng báo giá gốc luôn luôn cố tình để trống
Trong trên 60 căn mình bàn giao, ba mục phát sinh xuất hiện đều đặn nhất là ray giảm chấn cho ngăn kéo, nẹp nhôm chân tường, và hệ điện chìm trong tủ bếp. Một bộ ray giảm chấn loại ngon giá tầm 180-350 nghìn một cặp, một chiếc bếp trên dưới dùng tới 12-14 cặp, tính ra cũng gần 3-4 triệu. Nẹp nhôm chân tường trông nhỏ thôi, nhưng một căn 78m2 cần tầm 25-30 mét dài, giá trung bình 60-120 nghìn một mét. Điện âm bên trong tủ bếp mới là mục đau đầu nhất: đèn led hắt, ổ cắm âm, dây điện chịu tải cho máy nướng, lò vi sóng, tủ lạnh âm. Nếu bảng báo giá chỉ viết mơ hồ cách “hoàn thiện theo hiện trường”, kể như bạn đã ký một tấm séc trắng. Mẹo mình đọc bảng chào giá hết sức dễ: từng mục phải có hãng cụ thể, mã sản phẩm, đơn vị tính, số lượng, đơn giá, thành tiền. Cứ mục nào thiếu một trong các mục đó thì tôi khoanh đỏ liền. Có một lần, tôi phát hiện bảng báo giá một đơn vị viết “phụ kiện nhập loại ngon” cho hết tủ áo. Tôi hỏi loại nào, xuất xứ đâu, ông ấy ú ớ bảo “thì loại thường dùng thôi”. Cuối cùng chủ nhà đành tự mua phụ kiện bên ngoài, đội thêm 5 triệu so dự trù.
Cách mình tách một bảng báo giá nội thất thành từng mét gỗ
Bảng báo giá đồ nội thất phải chia ra 3 lớp: gỗ, phụ kiện, nhân công. Mình hay lấy một tủ bếp trên dưới của căn 78m2 làm dẫn chứng. Nếu báo theo mét dài, tủ trên cao 0.8m chạy khoảng 3 mét, tủ dưới cũng khoảng 3 mét. Giá gỗ MDF chống ẩm phủ melamine loại khá ổn rơi vào 1.8-2.2 triệu một mét dài với tủ trên, tủ dưới thì 2.4-3.1 triệu một mét dài. Nhân lên, phần gỗ chỉ tầm 12-15 triệu. Phụ kiện bản lề giảm chấn, ray giảm chấn, tay nắm, giá khoảng 3-4 triệu. Nhân công lắp đặt tủ bếp thường tính 15-20% trên tổng vật tư, vậy khoảng 2.5-3.5 triệu. Cộng lại, một tủ bếp trên và dưới khoảng 3 mét chỉ tầm 18-22 triệu nếu báo theo mét dài. Nhưng với kiểu báo trọn gói, nhiều đơn vị hét 32-38 triệu cho chính kết cấu đó. Chênh 14-16 triệu đồng một tủ bếp, nhân lên toàn bộ căn thì khoản chênh có thể tới 60-80 triệu. Mình không nói báo trọn gói thì sai, vì nó gồm cả rủi ro đội thêm, nhưng chủ nhà nên hiểu mình đang trả thêm bao nhiêu cho sự nhàn ấy. Lúc mình bóc bảng chào giá ra từng lớp như vậy, nhà thầu hay chấp nhận giảm 8-12% mà vẫn giữ được lãi hợp lý.
Lúc nào tôi gợi ý khách ký luôn mà không cần trả giá
có một số nhà thầu mà mình khuyên khách ký luôn, không mặc cả một đồng nào. Dấu hiệu nhận biết hết sức rõ: họ tự viết rõ trong hợp đồng phần bảo hành 12-24 tháng, phụ kiện ghi chính thương hiệu và mã sản phẩm, điều khoản phạt chậm tiến độ rõ theo ngày. Có lần, tôi soi một giao kèo mà đơn vị tự viết bảo hành 24 tháng kể cả bản lề, ray giảm chấn, bồn cầu, vòi rửa”. Tôi nói chủ nhà ký luôn đi, đừng trả giá thêm. Vì rất đơn giản: một nhà thầu dám tự ghi những điều khoản ấy thì họ đã tính toán đủ chi phí bảo hành vào giá gốc rồi. Nếu bạn gắng trả giá thêm 5-7%, họ sẽ buộc hạ cấp vật tư ở chỗ nào đó mà bạn chẳng thấy thấy ngay. Tôi từng chứng kiến một chủ nhà ở Q. Bình Thạnh trả giá được 22 triệu, sau 6 tháng thì mặt tủ bếp cong, bản lề gỉ, và nhà thầu thì nói tại khách ép hạ giá”. Lúc mặc cả tốt nhất chính là trước khi chốt chủng loại vật liệu. Chốt rồi thì chớ mặc cả nữa. Trả giá sau khi đã chốt kết cấu chỉ làm bạn mất uy tín và đội giá vật liệu lên 10-15%. Nói thẳng, giữ 5% bảo hành chẳng phải để làm khó ai. Nó là cách bạn giữ cái quyền lên tiếng sau khi tất cả đã xong. Bạn đã từng đọc kỹ cái phụ lục viết tay đó chưa, hay chỉ nghe con số tổng rồi gật đầu?