Căn hộ 78m2 ở Q.7 được một đơn vị thi công chốt bảng giá 412 triệu. Tôi làm nghề giám sát xây dựng đã 9 năm, kiểm tra bàn giao nội thất cho thuê và bán lại hơn 60 căn. Hôm đó, tôi chỉ gợi ý chặn lại 5% giá trị hợp đồng làm bảo đảm 12 tháng. Ông ấy đổi giọng tức thì, rồi lôi ra một danh mục phụ dài 2 trang toàn thứ chưa hề nhắc trong buổi chào giá. Điều buồn cười là, bản phụ lục đó viết tay vội, mực còn chưa khô. Lúc tra cứu báo giá thi công nội thất chung cư, điều đầu tiên là chớ để con số che mất cách cấu thành phía trong.
Vì sao mức 5% lại khiến đơn vị thi công đổi mặt
Giữ lại 5% giá giao kèo là cơ chế thông dụng ở khá nhiều công trình: chủ nhà tạm giữ số tiền ấy đến hết kỳ bảo hành 12 tháng, nhà thầu sửa dứt điểm lỗi phát sinh mới được nhận toàn bộ. Nói thẳng, đây là điều khoản rất có lợi thế cho chủ nhà, và chính vì thế khá nhiều đơn vị tìm cách đẩy nó ra khỏi hợp đồng. Có một lần, một anh nhà thầu ở Q.2 bảo tôi rằng chặn 5% làm khổ tiền vốn của đội thợ. Tôi nghe thấy cũng có lý, nhưng mà câu chuyện thật lòng không phải ở 5% ấy, mà ở chuyện bảng chào giá bị đẩy lên bao nhiêu từ trước. Kinh nghiệm xương máu của tôi sau hàng chục vụ cãi nhau giữa chủ nhà và thầu: người nào thoải mái chấp nhận điều khoản ấy thì phần lớn làm ăn đàng hoàng, lời ai lảng tránh thì cần soi xét lại mỗi dòng vật tư. Cái khéo lách đáng sợ nhất là kiểu đơn vị âm thầm cộng 8-10% vào bảng giá gốc, rồi vui vẻ đồng ý giữ 5%. Nhìn con số thì ngỡ êm, nhưng thực chất chủ nhà vẫn cứ mất nhiều hơn mức 5% đáng lẽ được bảo vệ. Tôi từng duyệt một giao kèo mà gia chủ không hề đọc điều khoản này, đến lúc tủ bếp bong cửa sau 4 tháng, nhà thầu hẹn sửa chữa 5 lần mà chẳng xong, cuối cùng chủ nhà phải tự gọi thợ bên ngoài trả tiền.
3 khoản đội thêm mà bảng báo giá gốc luôn luôn cố tình bỏ trống
Ở trên 60 căn tôi bàn giao, 3 mục phát sinh nổi lên đều như nhất là ray giảm chấn cho ngăn kéo, nẹp nhôm chân tường, và hệ thống điện âm trong tủ bếp. Một bộ ray giảm chấn loại tốt giá khoảng 180-350 nghìn một đôi, một chiếc bếp trên dưới dùng tới 12-14 cặp, nhân lên cũng tầm 3-4 triệu. Nẹp nhôm chân tường trông nhỏ nhặt thôi, nhưng một căn 78m2 phải tầm 25-30 mét dài, giá trung bình 60-120 nghìn mỗi mét. Điện chìm bên trong tủ bếp mới là mục đau nhất: đèn led hắt, ổ cắm âm, dây điện chịu tải cho lò nướng, lò vi sóng, tủ lạnh âm. Nếu như bảng báo giá chỉ ghi chung chung cách “hoàn thiện theo thực tế thi công”, coi như bạn đã ký một tờ chi phiếu trắng. Cách tôi đọc bảng báo giá hết sức đơn giản: từng mục phải ghi hãng cụ thể, mã sản phẩm, đơn vị tính, số lượng, đơn giá, thành tiền. Bất kỳ dòng nào thiếu một trong các thứ đó thì tôi khoanh đỏ ngay. Có lần, tôi phát hiện bảng chào giá một đơn vị ghi phụ kiện nhập khẩu loại ngon” cho toàn bộ tủ áo. xuống hỏi loại nào, xuất xứ đâu, ông ấy ú ớ bảo “thì loại quen dùng thôi”. Rốt cuộc gia chủ đành tự mình mua phụ kiện ngoài, đội thêm 5 triệu so với dự trù.
Cách mình bóc một bảng chào giá đồ nội thất thành từng mét gỗ
Bảng báo giá nội thất phải chia ra ba lớp: gỗ, phụ kiện, nhân công. Mình hay lấy một tủ bếp trên dưới của căn 78m2 làm dẫn chứng. Nếu tính theo mét dài, tủ trên cao 0.8m chạy tầm 3 mét, tủ dưới cũng khoảng 3 mét. Giá gỗ MDF chống ẩm phủ melamine loại khá ổn rơi vào 1.8-2.2 triệu một mét dài cho tủ trên, tủ dưới thì 2.4-3.1 triệu một mét dài. Nhân lên, phần gỗ chỉ rơi vào 12-15 triệu. Phụ kiện bản lề giảm chấn, ray giảm chấn, tay nắm, giá khoảng 3-4 triệu. Nhân công lắp tủ bếp hay tính 15-20% trên tổng vật liệu, tức khoảng 2.5-3.5 triệu. Cộng lại, một tủ bếp trên và dưới khoảng 3 mét chỉ tầm 18-22 triệu nếu báo theo mét dài. Nhưng với kiểu báo trọn gói, khá nhiều nhà thầu hét 32-38 triệu cho đúng cấu hình đó. Chênh lệch 14-16 triệu một tủ bếp, nhân lên toàn bộ căn thì con số chênh khả năng tới 60-80 triệu. Tôi chẳng nói báo trọn gói thì sai, vì nó bao toàn bộ rủi ro đội thêm, nhưng chủ nhà phải hiểu mình đang trả thêm bao nhiêu cho sự nhàn ấy. Khi mình bóc bảng báo giá ra từng lớp như vậy, nhà thầu thường chấp nhận bớt 8-12% mà vẫn giữ được lợi nhuận hợp lý.
Khi nào tôi khuyên chủ nhà ký luôn mà chẳng phải mặc cả
Có những đơn vị mà mình gợi ý chủ nhà ký ngay, không mặc cả một đồng nào. Dấu hiệu nhận diện rất rõ ràng: họ tự ghi rõ trong hợp đồng phần bảo hành 12-24 tháng, phụ kiện viết chính hãng và mã sản phẩm, điều khoản phạt chậm tiến độ rõ theo ngày. Có lần, mình xem một giao kèo mà đơn vị tự ghi bảo hành 24 tháng kể cả bản lề, ray giảm chấn, bồn cầu, vòi rửa”. Mình nói gia chủ ký luôn đi, chớ trả giá thêm. Lý do rất dễ hiểu: một nhà thầu dám tự ghi những điều khoản đó là họ đã tính toán đủ chi phí bảo hành vào giá gốc rồi. Nếu bạn gắng trả giá thêm 5-7%, họ sẽ phải cắt cấp vật liệu ở chỗ nào đó mà bạn không thấy thấy ngay. Tôi từng chứng kiến một chủ nhà ở Bình Thạnh mặc cả được 22 triệu, sau 6 tháng thì mặt tủ bếp cong, bản lề gỉ, và đơn vị thì nói tại chủ nhà đòi hạ giá”. Lúc mặc cả tốt nhất chính là trước khi chốt chủng loại vật tư. Chốt rồi thì chớ mặc cả nữa. Trả giá sau khi đã chốt kết cấu chỉ làm bạn mất uy tín và đội giá vật liệu tới 10-15%. Thật lòng, chặn 5% bảo hành chẳng phải để làm khó ai. Nó chính là cách bạn giữ cái quyền nói sau khi mọi đã xong. Bạn đã từng đọc kỹ cái danh mục phụ ghi tay ấy chưa, hay chỉ nghe con số tổng rồi gật đầu?